IL CANONE CONCORDATO

               

 

I contratti a canone concordato sono stati introdotti dalla Legge 431/98.

I parametri per la determinazione del canone concordato e il contratto- tipo da utilizzare come modello sono stati stabiliti nell’Accordo Locale per la Città di Milano approvato dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Il nuovo accordo prevede la suddivisione della Città di Milano in 4 zone omogenee urbane, e per ognuna di essa determina un canone concordato suddiviso in tre sub fasce tenendo conto dei dati inerenti alla tipologia dell'immobile.

L’importo del canone deve essere compreso in una fascia tra un valore minimo e uno massimo, determinata in base alle caratteristiche dell'unità immobiliare, alla durata del contratto e alla zona in cui è ubicato l’alloggio.

Il contratto, come prevede il D.M. 16/01/2017 per avere i suoi “benefici” deve essere confermato da una attestazione di rispondenza timbrata da due associazioni di categoria firmatarie dell’accordo.

La durata minima di un contratto a canone concordato è di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2). Nel caso in cui si convenga una durata contrattuale maggiore (4+2, 5+2, 6+2 ect.) i limiti minimi e massimi del canone applicabile vengono proporzionalmente maggiorati.

 

       Rientrano nel canone concordato anche il contratto per studenti universitari,

       con durata da 6 a 36 mesi; e il contratto di natura transitoria, con durata da 1 a 18

       mesi.

 

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LE SUB-FASCE

Le sub fasce sono i criteri essenziali insieme alle zone omogenee per la definizione dei “valori di riferimento” minimo e massimo dei canoni di locazione

Nell’ambito di ogni “zona urbana omogenea” è definita la fascia di oscillazione con un valore limite minimo e un valore limite massimo del canone espresso in €./mq. mese.

 

COME SI CALCOLA IL CANONE CONCORDATO

Compilando il modulo fornito da noi e senza nessun costo

 

MODELLO DI CONTRATTO                 

I modelli dei contratti a canone concordato da utilizzare devono essere quelli del D.M. 16 gennaio 2017.

 

SGRAVI FISCALI PER I PROPRIETARI

Per i contratti di locazione a canone concordato, sono previsti le seguenti agevolazioni:

- Cedolare secca con aliquota ridotta al 10%. 

- Riduzione IMU del 25%.

- Imposta di registro: riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, per il calcolo dell’imposta di registro va considerato il 70% del canone annuo.

 

LA CEDOLARE SECCA

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti per cui si sceglie l'opzione della cedolare secca non andranno pagate

l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per

registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La

cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di

chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Attenzione: 

E' possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all'inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

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CHI PUO' SCEGLIERE LA CEDOLARE SECCA

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

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PER QUALI IMMOBILI

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti

contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia

evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I proprietari contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al

versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

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PER QUALI INQUILINI PUO' ESSERE APPLICATA LA CEDOLARE SECCA

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di

locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

 

QUANTO DURA L'OPZIONE

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in

cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza

dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

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ATTENZIONE

Scegliendo la cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento Istat).

La rinuncia alla facoltà di aggiornamento deve essere comunicata al conduttore, con lettera raccomandata. In caso di più conduttori,

l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell'anno inferiore a trenta            giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli  in cui è indicata   espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all'aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

 

DETRAZIONI PER L'INQUILINO

Ai contribuenti intestatari di contratti di locazione stipulati sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale spetta una detrazione di:

495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro.

247,90 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

 

CONTRATTI DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE

Anche il contratto di locazione stipulato dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un Comune diverso da quello di residenza permette di fruire di un’agevolazione fiscale.

In particolare, la detrazione spetta nella misura del 19%, calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.

Gli immobili oggetto di locazione devono essere situati nello stesso

comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 Km da quello di residenza e, devono trovarsi in una diversa provincia.

La detrazione si applica anche ai canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.

Per i contratti di sublocazione, la detrazione non è ammessa.

 

RIDUCIAMO IL CANONE, NON IL GUADAGNO!

La tematica della riduzione del canone di locazione, complice questo complicato    periodo, è sempre piu’ ricorrente.

E’ un’opportunità per presentare in maniera efficace al proprio inquilino l’alternativa della locazione a canone concordato riducendo il canone, aiutando l’inquilino, andando ad incidere il meno possibile sul mancato guadagno per il proprietario.

 

Esempio pratico: (riduzione di Euro 80/mese)

Canone di locazione 4+4 Euro 7.200/anno

Proposta canone concordato 3+2 a Euro 6.240/anno

 

Canone libero                                                Canone concordato

Cedolare 21% Euro 1500                            Cedolare 10% Euro 624

IMU Euro 750                                                IMU agevolata Euro 560

Guadagno Euro 4950                                   Guadagno Euro 5056

 

Risparmio per il proprietario di Euro 106/anno e per l’inquilino di Euro 960/anno.

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Per informazioni sull’accordo locale per la città di Milano e Provincia

Scrivi a: marco.consulenzeimmobiliari@gmail.com

                    Chiama il numero       378.0859331

                    Rag. Peretti Marco